20万亿！城市更新会带来哪些变化？
2026年，“十五五”规划正式开局，城市更新与房地产高质量发展被推至行业发展核心位置。
日前，住建部部长倪虹在《新闻联播》权威访谈中明确表态，建设“好房子”将成为房企和建筑企业的转型新赛道，与此同时，自然资源部、住建部联合出台重磅政策，直击城市更新堵点。
就在上个月，财政部、住建部联合下发〔2026〕14号文件，中央财政连续第三年加码支持城市更新。2026年支持范围实现全部地级及以上城市全覆盖，全国竞争性选拔不超过15个试点城市，实行差异化资金补助：东部最高8亿元、中部10亿元、西部12亿元。
继中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》明确“告别大规模拆迁、转向存量提质”后，城市更新已被定位为稳投资、扩内需、惠民生、促转型的战略抓手。
据多家权威机构测算，“十五五”期间（2026～2030年）全国城市更新总投资预计将突破20万亿元，体量足以重塑中国经济地理版图。
一系列组合拳落地，标志着中国房地产行业从“增量扩张”转向“存量提质”的城市更新精细化发展的新阶段，一场关乎行业重构、民生改善与城市升级的变革已然开启。
20万亿主要花在哪里？
这笔资金会聚焦城市“里子”改造，具体投向包括：
老旧小区改造：约8万亿元，覆盖全国25万个小区、4800万户居民。
地下管网升级：约4万亿元，涵盖近77万公里各类管线。
此外，城中村改造、历史街区保护、废弃厂区更新等，每一笔投资都有明确的硬指标。
与以往最大的不同，在于彻底告别大拆大建的粗放模式。住建部划下了死红线，拆除面积不超过20%，拆建比不大于2。必须以“绣花功夫”精细化推进，坚持“留改拆”并举，以保留、利用、提升为主。也就是，这不是简单的修修补补，而是整个建筑业从“盖新房”向“修老城”、从“拼规模”向“拼品质”的根本转型。
资金从哪里来？
资金来源层面，“政府引导、市场运作、公众参与”的多元机制已逐步落地成型，有效破解了过去城市更新中“资金渠道单一、项目运营困难”的突出难题。
从官方支持力度来看，中央财政计划安排补助资金超200亿元，重点支持20个试点城市推进城市更新工作。
与此同时，中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等各类资金，也定向向城市更新领域倾斜，为项目推进提供坚实保障。
从市场参与情况而言，相关政策明确鼓励社会资本投身城市更新。
通过财税激励、金融创新等具体举措，逐步构建起“想进来、能运作、有回报”的市场环境。
此外，地方政府也积极发力，通过基金引导、企业自筹、居民参与等多种方式，不断拓宽城市更新的资金渠道，形成上下联动、多方协同的资金保障格局。
会带来哪些影响？
“十五五”规划纲要明确了一些具体量化指标，让实现城市美好生活的目标更清晰。
地下管网建设改造。未来5年，我国将建设改造城镇燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，同步推进智慧化改造。城市更新正从老百姓实实在在的需求出发，提升居民获得感。
提升宜居安居水平。我国将以国有土地上C级、D级危险住房等为重点，改造城镇危旧房约50万套（间）。具体而言，将加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造。分类分批对存在抗震安全隐患且具备加固价值的城镇房屋进行抗震加固。改造老旧小区约11.5万个，老旧小区改造将抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”。 例如重庆，2025年已累计启动改造老旧小区9626个、2.14亿平方米，惠及群众223万户。通过改造，老旧小区居住舒适度、安全韧性大幅提高，居民得到了看得见、摸得着的实惠。
老旧街区厂区改造带动当地经济增长。我国将推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，以市场化方式盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，更新改造约1500个老旧街区厂区。改造后的老旧街区厂区，沿街店铺招商率、开业率、人流量、客单价、租金水平等明显提升，很多都可以成为城市网红IP打卡点，能够释放巨大的促消费稳就业潜能。
加快建设完整社区。完整社区建设将完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈。开展城市社区嵌入式服务设施建设，因地制宜补齐公共服务设施短板，优化综合服务设施布局。引导居民、规划师、设计师等参与社区建设。完整社区建设对经济发展的带动作用明显。社区基础设施建设、适老化改造、智慧化升级等投资可直接带动建筑建材、信息技术等产业发展。一刻钟便民生活圈完善后释放的养老托育、健康消费等新需求，将有力拓展民生消费市场。
预计未来5年，我国城市更新行动将取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。