广州“认房不认贷”政策落地:楼盘销售回暖 多为改善性客群

8月30日,广州市人民政府办公厅官网发布公告,宣布2023年8月18日0时后签订个人住房贷款合同的,按“认房不认贷”政策执行。

《中国经营报》记者从多位广州市房地产从业者了解到,广州“认房不认贷”新政出台后,在新政的刺激下,客户的购房意愿有所增加。“主要为外地户口已有置业房贷未结清客户,和部分原本担心预算不足的改善性需求客户。”

也有广州本地的业主告诉记者,广州的二手房市场相当难出手,想改善但第一套没卖掉,根本无法享受这个政策利好。“只能刺激外地有房贷,想低首付在广州再买一套的人群。”

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇告诉记者,广州“认房不认贷”政策降低了购房门槛,使更多家庭能够进入房地产市场,增加了购房需求。“对于首次购房者来说,他们将享受更低的首付款比例和利率,从而增加了购房的吸引力。房地产企业也可能会受益于政策的推动,因为更多的购房需求可能导致销售增加。然而,他们也需要应对潜在的市场波动,确保供应足够以满足需求,以免房价剧烈波动。”

看房客户明显增多

作为改革开放先行地的广州,率先打响了核心城市“认房不认贷”的第一枪。

8月30日,广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,其中提到,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“从新政出台后首个周末客户到访情况来看,在新政的刺激下,客户的购房意愿有所增加。”位于广州市白云区龙湖·天著的房地产从业者李明(化名)告诉记者,由于新政策的支持,给了购房者更多置业信心。

“这主要表现在两个方面。一是到访的客户有所增加,新政出台后首个周末两天,我们的日均到访量较新政出台之前,有15%到20%的增长;二是成交转化的比例有所提高,很多原本有些犹豫的意向客户在新政出台后,马上就过来签购房合同了。”李明表示。

此外,据李明介绍,从项目的情况来看,除了购房意愿增加,新政落地后,客源也得到了一定程度的拓展。

“这主要是源于首付比例降低之后,置业门槛也同步降低了,下游的客户也开始逐步往上走,开始看上游的板块。比如,原来在手现金只有50万元左右的客户,看的房子总价只能控制在170万元上下,够不上我们项目。但随着首付比例降低,总价200万元左右的房子,首付直接从60万元降到了40万元,很多之前首付够不着的客户,现在够得着了,我们的客户群,自然就拓展了。”

而另一位不愿具名的房企营销总也告诉记者,自广州出台“认房不认贷”以来,看房的客户确实有所增加,但因为二套细节还没有落地,有一些仍处于观望状态。“新增不少广州无房,异地有按揭的客户,主要都是改善客群为主,但由于是否具备资格,还有‘二成首付’能不能明确实施,让他们买房还是在顾虑当中。”

据了解,中国人民银行和国家金融监管总局近日发布优化政策,提出降低房贷首付比例和房贷利率政策下限后,广州部分开发商抢跑宣传“两成首付”,但广州目前多家银行仍是首套房贷首付比例为30%、房贷利率最低为LPR。

值得一提的是,在“认房不认贷”政策出台前,8月23日,《经济日报》刊登亢舒署名文章指出,“房住不炒”定位不会改变。

多位专家亦有观点认为,广州出台“认房不认贷”政策,目的是维护房地产市场的健康稳定。

“过去,一些投机行为导致房价过高,购房者难以负担。认房不认贷政策的实施可以减少投机购房,限制购房者的购房套数,从而有利于平抑房价,保持市场的稳定和健康发展。”Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一告诉《中国经营报》记者。

中国城市发展研究院·农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅也认为,出台“认房不认贷”政策的目的是稳定房地产市场。在过去的一段时间里,房地产市场经历了快速增长和波动,引发了一些不稳定因素。通过“认房不认贷”政策,可以抑制投资性购房需求,减少炒房行为,降低投机风险,进而稳定市场。

改善客群态度分化

尽管新政带来的购房者确实有所增加,但也有不少广州本地的业主向记者坦言,由于广州二手房市场成交量低,新政实际受惠的客群有限。

“如果我想置换的话,新政对于置换的人群是有利的,但前提是房子能卖出去。因为我们小区的成交量还比较好,我们最近每个月成交量还有10来套,虽然和前两年20、30套差不少,但前提还是要以合适的价格卖出去。”在广州天河城区附近已购房置业的翁先生表示。

另一位在广州黄埔已购房置业的李先生则坦言,自己广州的二手房难出手,想改善但第一套没卖掉,根本无法享受新政利好。“新政只能刺激外地有房贷,想低首付在广州再买一套的人群。”

2016年就已在增城购房置业的刘先生也表示,就是想换手里的房子也卖不动。“2016年的时候以房价11000元/平方米入的手,现在降到9000元/平方米也没什么人买,周围很多业主都不考虑置换,只想把房贷早点还清。”

在番禺购房的业主王先生则表示乐观。“新政对于市场而言会有提振信心作用,同时因为买房成本的降低,进而一定程度上加快促进销售,也许房价会企稳止跌,甚至在某个阶段可能出现量价齐升的局面,但市场具体如何走向,需要观望接下来的变化。另外,对于我们已有首套房的业主来说,如果市场逐渐好转,对业主自身房产会有一定的保值作用或增值空间。”

广州市房地产中介协会披露的数据显示,7月(统计周期为2023年6月26日~2023年7月25日),广州市二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数和面积分别为8096宗和81.12万平方米,环比下降2.36%和2.81%,同比增长8.80%和13.04%。

广州中原研究发展部指出,广州二手月度成交量已连续4个月下滑。价格方面,7月二手网签均价为28395元/平方米,环比上月下跌8.6%。买家入市观望情绪未见好转,不少盘源成交陷入僵持,成交周期延长。业主报价信心不足,心理价位持续下调,议价空间增大,不少优质盘源让利幅度甚至达15%以上。

对此,袁帅向记者指出,目前广州房地产的供需关系仍存在一些瓶颈与难点需要解决。“供应端还面临一些问题,包括土地供应不足、开发周期长、建设成本高等。需求端存在一些挑战,包括购房门槛高、居民收入水平不高、限购政策等。”

对此,袁帅建议需要综合施策。例如,加大土地供应,优化土地使用效率,降低房地产开发成本;加大对低收入群体的保障性住房供应,完善购房补贴政策,提高居民购房能力等。此外,还可以进一步完善相关法律法规,加强市场监管,提高市场透明度,减少不合理的市场行为。

安光勇则建议要加强监管,防范金融风险;推动房地产税制改革,减少投机性购房;加速土地供应,优化城市规划;促进住房租赁市场发展,提高租购比例等。需要综合考虑政策、市场、社会等多方面因素,以实现房地产市场的平稳发展。